بنانیوز، اخبار صنعت ساختمان

یکشنبه، ۲ مهر، ۱۳۹۶ | Sunday, 24 September , 2017
بنر تبلیغاتی کاوش

تحلیل و چشم انداز آینده بازار مسکن

کد خبر: 217 Print This Post
۰۶ آذر ۱۳۸۹ | ۱۱:۱۵

آیا رکود پایان یافته است و دوران افزایش قیمت در راه است؟ آیا دوباره افزایش قیمت به بازار مسکن برمی گردد؟

آیا می توان دوره های رونق و رکود را تشخیص داد؟ آیا حباب قیمت مسکن قابل تشخیص است؟

در این گزارش سعی داریم با تحلیل علمی بر متغیرهای تاثیرگذار بر قیمت مسکن چشم انداز بازار مسکن را در سال آینده مشخص کنیم. برای تحلیل قیمت هر کالایی معمولا ۲ راه وجود دارد:

الف) تحلیل اقتصادی (بنیادی) ، ب) تحلیل فنی ( تکنیکی)

الف ) تحلیل اقتصادی (بنیادی)

قیمت یک کالا را مقدار عرضه و تقاضا تعیین می کند. افراد در بازار مسکن ۲ دیدگاه دارند. دیدگاه اول دیدگاه مصرفی است و دیدگاه دوم سرمایه گذاری است. عامل رونق و تحرک بازار همیشه تقاضای مصرفی بوده است. چرا که در ایران و حتی در جهان مسکن به عنوان مهمترین دارایی خانوار به حساب می آید و سهم بزرگی از بعد دارایی و سرمایه گذاری خانواده را تشکیل می دهد.

مسکن کالایی است که جانشین ندارد. غیرمنقول و غیر قابل مبادله و وارد کردن از خارج است. در مجموع عوامل موثر بر عرضه و تقاضا به ۲ بخش عوامل بیرونی و عوامل داخلی تقسیم می شوند. عوامل بیرونی مانند وضعیت بازارهای رقیب (مثل بازار طلا و بورس ) و سیاست های دولت مانند طرح مسکن مهر و طرح تحول اقتصادی و هدفمند کردن یارانه ها می باشد. از عوامل درونی می توان به ۱- جمعیت ۲- نرخ سود بانکی ۳- نرخ تورم ۴- نرخ بیکاری ۵-نرخ ارز ۶- قیمت مصالح ساختمانی ۷- تسهیلات بانکی ۸- خانه های خالی موجود ۹- پروانه های ساختمانی صادر شده و ۱۰- شاخص اعتماد متقاضی اشاره داشت.

عوامل داخلی موثر بر عرضه و تقاضا

۱ – جمعیت: با انفجار جمعیتی که در دهه ۶۰ اتفاق افتاده است و با تشخیص هرم جمعیتی کشور می توان فهمید که در ابتدای سال ۸۹ حدود ۹ میلیون نفر از جمعیت کشور در سنین ۲۴ تا ۳۰ سالگی قرار گرفته اند. با توجه به این که میانگین سن ازدواج دختران و پسران که بین همین اعداد یعنی ۲۴ تا ۳۰ سالگی قرار دارد به سادگی می توان تقاضای حدود ۴٫۵ میلیون خانه را تا ۳ سال آینده به راحتی فهمید. با توجه به تقاضای انباشته ۱٫۶ میلیون نفری سال ۸۸ که به تقاضای یک میلیون نفری سال ۸۹ اضافه شده است و هم چنین مقایسه آن با توان تولید مسکن درکشور می توان برتری کامل تقاضا را درک کرد.

۲ – نرخ سود بانکی: از مقایسه نرخ این متغیر با نرخ متوسط تورم می توان فهمید آیا بازار پول دارای جذابیت های سرمایه گذاری می باشد یا نه، چرا که جذب نقدینگی راکد کشور منجر به کاهش تورم و افزایش تولید می گردد. در غیر این صورت به سوی بازارهای دیگر حرکت خواهد کرد. نرخ سود بانکی کشور در حال حاضر حدود ۱۲ درصد و نرخ متوسط تورم ۳۱ سال گذشته ۲۱٫۷ درصد می باشد با این حساب می توان فهمید نرخ سود بانکی پایین تر از نرخ متوسط تورم است.

۳ – نرخ تورم: تورم ۲ اثر بر قیمت ها دارد. اثر اول به صورت کاهش قدرت خرید است. چرا که با افزایش سطح عمومی قیمت ها توان خرید کاهش می یابد. اثر دوم این است که با کاهش ارزش پول ملی افراد برای حفظ ارزش دارایی های خود تقاضا را برای بازارهای کالایی مثل مسکن و طلا افزایش می دهند. این همان دلیل اصلی برای افزایش همیشگی و بلند مدت قیمت مسکن و طلا از گذشته تا به حال بوده است.

۴ – نرخ بیکاری: با فعال شدن و رونق بازار مسکن به دلیل مشغول به کار شدن بسیاری از افراد در این بخش نرخ بیکاری کاهش چشمگیری پیدا می کند. در حال حاضر این امکان که دولت از این مسئله جهت کاهش این نرخ استفاده نماید وجود دارد. علاوه بر آن موجب رونق اقتصادی نیز می شود. طبیعتا مسکن به عنوان یکی از بزرگترین و مهمترین کالاهای تولیدی دست بشر بیشترین نیروی انسانی را نیز برای تولید جذب می کند. نرخ بیکاری هم اکنون ۱۴٫۶ درصد می باشد.

۵ – نرخ ارز:در صورتی که نرخ ارز به هر دلیلی مانند کمک به صادرات و حمایت از تولیدات داخلی افزایش پیدا کند به علت فعال شدن بخش تولید، بازاری هم چون بورس با رونق بیشتری همراه می گردد و نقدینگی زیادی را جذب می کند. این مسئله باعث ادامه رکود بازار مسکن تا پایان سال می گردد. تاثیر افزایش این نرخ بر قیمت مصالح ساختمانی به صورت افزایش آن بروز پیدا می کند. در مجموع افزایش نرخ ارز باعث ادامه رکود فعلی ولی افزایش جهشی قیمت مسکن در سال های آینده خواهد شد.

۶ – قیمت مصالح ساختمانی: مصالح ساختمانی مانند آهن، آجر، سیمان و موزاییک از مهمترین مواد اولیه تولید مسکن می باشند. افزایش قیمت این مصالح منجر به افزایش هزینه های ساخت و در نهایت افزایش قیمت مسکن خواهد شد. با بررسی وضعیت اقتصادی شرکت های تولید کننده مصالح ساختمانی به ویژه شرکت های فولادی و سیمانی که اکثر آن ها در بورس فعال هستند، می توان به این نکته پی برد که سطح عمومی قیمت های مصالح ساختمانی به دلیل افزایش شاخص بورس طی ماه های اخیر در حال افزایش است. هم چنین در ۲ صنعت فولاد و سیمان با اجرای طرح تحول هزینه تمام شده انرژی این شرکت ها افزایش چشمگیری پیدا کرده و طبیعتا قیمت محصولات آن ها نیز بالاتر خواهد رفت و سیاست های حمایتی دولت در بلند مدت می تواند اثر کنترلی بر قیمت مصالح داشته باشد. همان طور که با شروع بحران جهانی قیمت های جهانی مانند فولاد و سایر مصالح افت پیدا کرد، حال با رونق دوباره اقتصاد جهانی شاهد افزایش آن ها هستیم. نمونه آن  افزایش قیمت فولاد و مس از سال پیش تا به حال است.

۷ – تسهیلات بانکی:در مجموع حجم تسهیلات بانکی حتی در زمان رونق هم نسبت به کل بازار از سطح قابل توجهی برخوردار نبوده است. چرا که متوسط قیمت خانه در کشور بسیار بالاتر از سطح وام پرداختی است. البته افزایش سطح پرداختی وام امکان تحرک بازار را فراهم خواهد آورد. همچنین با توجه به پایین بودن رشد اقتصادی کشور در سال گذشته نسبت به سال های پیش امکان افزایش پرداخت وام و اعتبارات بانکی و یا رفع انحصار از سایر بانک ها وجود دارد. البته اگر این اتفاق هم نیفتد امکان خروج از رکود و رونق بازار مسکن محتمل است.

۸ – خانه های خالی موجود:بنا به آمار حدود ۴۰۰ هزار خانه نوساز خالی در کشور وجود دارد که بنا به استانداردها باید همین مقدار هم خالی باشد. مسائلی هم چون مهاجرت، ازدواج جوانان، مستاجر شدن عده ای از افراد و یا سرمایه گذاری عده ای دیگر در بازار مسکن هم همین حدود خانه خالی را نیز می طلبد. یعنی حدود ۲٫۵ الی ۵ درصد خانه های هر شهر باید خالی باشد. پس می بینیم خانه های خالی موجود زیاد نمی باشد و این مقدار نسبت به کل تقاضا ناچیز است.

۹ – پروانه های صادر شده ساختمانی: این متغیر در تشخیص پایان رکود و یا شروع دوران رونق مورد استفاده قرار می گیرد. هم چنین وضعیت عرضه در سال های بعد را برای ما مشخص می کند. در کشور ما به طور میانگین از زمان صدور پروانه تا اتمام ساخت حدود ۲۲ ماه زمان لازم است. تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده می تواند شاخص مناسبی در شناخت وضعیت موجود و پیش بینی وضعیت آینده باشد. با بررسی وضعیت پروانه های ساختمانی متوجه می شویم روند صدور پروانه های ساختمانی تا سال ۸۷ یعنی زمان رونق بازار صعودی بوده و سپس روند آن در سال های ۸۷ و نیمه اول ۸۸ نزولی بوده است. از نیمه دوم سال گذشته وضعیت صدور پروانه های ساختمانی روندی صعودی با رشد ۱۳ درصدی داشته است.

۱۰ – شاخص اعتماد متقاضی: همانطور که قبلا اشاره کردیم تقاضای مصرفی عامل اصلی تحرک قیمت می باشد. پس از بروز حباب قیمت در سال ۸۷ اینک تقاضای مصرفی منتظر از بین رفتن کامل حباب است. یکی از راه های تشخیص حباب در بازار مسکن به وجود آمدن اختلاف زیاد و فاحش رشد شاخص قیمت مسکن و رشد شاخص اجاره بها و هم چنین به طور تقریبی شاخص دستمزد یک روز کارگر ساختمانی و رشد شاخص بهای تولید کننده مصالح ساختمانی است.همانطور که در جدول شماره ۲ می بینیم بروز حباب در اردیبهشت ماه ۸۷ قابل تشخیص بوده است. هم اکنون سطح قیمت ها به زمان قبل از تشکیل حباب رسیده است. پس می توان با توجه به تورم موجود استنباط نمود که حباب قیمت مسکن از بین رفته است و سطح خرید در بازار مسکن در حال افزایش است.

ب) تحلیل فنی

۱ – چرخه های زمانی: در بازار مسکن بعد از انقلاب شاهد دوران های رکود و افزایش قیمت بسیاری بوده ایم. اگر از ابتدای انقلاب تا سال ۶۸ را به علت شرایط خاص و جنگ حذف کنیم، می بینیم متوسط دوران افزایش قیمت ۲٫۵ سال و رکود ۳ سال بوده است. با این حساب اگر متوسط دوران رکود را در نظر بگیریم، پایان امسال برابر با پایان دوره رکود خواهد شد. با این حساب شاید بتوانیم رکود آینده بازار مسکن که در حدود سال های ۹۴ و ۹۵ (شاید به علت خروج هرم جمعیتی کشور از بازار تقاضای مسکن) خواهد بود را همین حالا پیش بینی کنیم.

۲ -میانگین کلی روند قیمت:همه می دانند که قیمت ۲ کالای مسکن و طلا همیشه در بلندمدت روندی صعودی دارد. با به دست آوردن میانگین کل قیمت مسکن روند صعودی این کالا را می بینیم.اصولا قیمت به علت تورم نمی تواند انحراف معیار زیادی در این کالاها پیدا کند.هم اکنون قیمت در محدوده پایینی میانگین صعودی روند قیمت مسکن در حال حرکت می باشد. براساس تحلیل فنی قیمت باید به مرکز این محدوده برگردد و سپس به سمت محدوده بالایی برود. پس در می یابیم که قیمت در کف خود قرار دارد و کاهش بیشتر قیمت مسکن در حال حاضر با دشواری های بسیاری همراه است.

عوامل خارجی تاثیرگذار بر قیمت بازار مسکن:

۱ -قیمت نفت:مهم ترین عامل تاثیرگذار خارجی بر بازار مسکن قیمت نفت می باشد. این عامل از آن جهت مهم است که درآمد اصلی کشور از صادرات نفت به دست می آید. در کشور در حال توسعه ای نظیر کشور ما که وضعیت درآمد دولت و نقدینگی کشور را قیمت نفت تعیین می کند، تحلیل قیمت نفت از اهمیت بالایی برخوردار است. طبیعتا افزایش قیمت این ماده خام منجر به افزایش درآمدهای کشور و افزایش حجم نقدینگی خواهد شد. همان اتفاقی که در سال های ۸۴ و ۸۵ موجب بروز حباب در سال های ۸۶ و ۸۷ شد. حال دوباره تاریخ در حال تکرار است و این به چرخه زمانی قیمت نفت نیز بی ارتباط نمی باشد. هم اکنون که این مقاله در حال نگارش است قیمت نفت در سطح ۸۶ دلار می باشد و از اسفندماه ۸۷ روندی صعودی داشته است. با توجه به پایان نسبی بحران جهانی و رونق دوباره بازارها امکان تثبیت قیمت و حتی افزایش قیمت نفت وجود دارد. چرا که با رونق اقتصادی در جهان تقاضا برای انرژی بالا می رود و طبیعتا نفت در رتبه اول این تقاضا قرار دارد. لذا روند فعلی قیمت نفت نوید افزایش درآمدهای نفتی کشور را می دهد. هم چنین تحقیقات اقتصادی نشان می دهد افزایش قیمت نفت با تاخیری ۶ تا ۱۲ ماهه در قیمت مسکن منعکس می شود. پس باید درسال آینده امسال احتمالا شاهد تحرکاتی در بازار باشیم.

۲ -سیاست های دولت:مهم ترین سیاست دولت در بخش مسکن مربوط به طرح مسکن مهر می باشد.این طرح که وارد چهارمین سال اجرایی خود شده است حدود یک میلیون متقاضی ثبت نام شده دارد و تا به حال حدود بیش از صد هزار واحد تحویل متقاضیان شده است. توان ساخت مسکن از طریق این طرح ۲۵۰ هزار واحد در سال می باشد که حتی اگر ۲ برابر آن هم اجرایی شود باز هم حجم انبوهی از تقاضای پاسخ داده نشده باقی می ماند.

۳ -طرح تحول اقتصادی و هدفمند کردن یارانه ها:نتیجه بررسی ها درباره پیامدهای طرح تحول نشان می دهد با واقعی شدن قیمت حامل های انرژی از یکسو هزینه ساخت و ساز و قیمت مسکن در کوتاه مدت افزایش و از سوی دیگر به دلیل تورم ایجاد شده و افزایش هزینه اقلام مصرفی در بودجه خانوار پس اندازها و تقاضای مصرفی نیز کاهش می یابد که خود موجب رکود دیگری در بازار مسکن می شود.مهم ترین آثار اجرای این طرح افزایش قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان و آهن و سپس افزایش دستمزد کارگر ساختمانی پس از افزایش عمومی سطح قیمت ها می باشد. هم چنین این طرح منجر به تغییر الگوهای سنتی تولید مصالح ساختمانی خواهد شد. ولی باید توجه داشت که این طرح در طی ۵ سال اجرایی می شود و شاید در سال های اول موجب رکود نگردد.

۴ -بازارهای رقیب:بررسی وضعیت بازارهای رقیب به ما وضعیت نقدینگی فعال کشور را نشان می دهد. از مهم ترین بازارهای رقیب بازار مسکن می توان به ۱ . بازار طلا ۲ . بازار بورس ۳ .بازار تولید و کشاورزی ۴ . بازار مسکن سایر کشورها ۵ . بازار ارز اشاره نمود.

۴-۱ .بازار طلا:در سال جاری این بازار هم چنان بازار خوبی برای سرمایه گذاری خواهد بود اما عدم آشنایی غالب افراد با نحوه نوسان در این بازار و هم چنین در ابتدای راه بودن بازار معاملات آتی سکه طلا در بورس کالا نمی توان این بازار را رقیب جدی بازار مسکن تلقی نمود.

۴-۲ . بازار بورس:بازار بورس کشور سال گذشته بازده بسیار خوبی نصیب سهامداران خود کرد. اصولا بازار بورس دماسنج اقتصادی هر کشور است. اما وجود ریسک در این بازار و تاثیرپذیری از مسائل سیاسی کسب سود از این بازار را برای افراد عادی دچار مشکل می کند. چرا که بازار بورس بازاری تقریبا تخصصی است که افراد باید تجربه نسبی برای فعالیت در آن داشته باشند. البته افرادی که به صورت حرفه ای یا نیمه حرفه ای در این بازار فعال هستند اکثر اوقات سود بسیار مناسبی از این بازار کسب می کنند. کسب سودهای بالای ۱۰۰ درصد در طی یک سال از سهام بعضی شرکت ها در سال گذشته دلیلی واضح بر این امراست.

۴-۳ .بازار تولید و کشاورزی:با توجه به ثابت بودن نرخ ارز، طرح تحول و هدفمند کردن یارانه ها، کاهش ذخایر آب زیرزمینی کشور، ریسک و کم بازده بودن این بخش در حال حاضر نمی توان آن را رقیب جدی بازار مسکن در این شرایط درنظر گرفت.

۴ -۴٫بازار مسکن سایر کشورها:از مهم ترین بازارهای رقیب بازار مسکن داخل، بازار مسکن امارات علی الخصوص دبی است که همه از وضعیت نا به سامان آن آگاهند. وجود نا به سامانی های بسیار در بازار مسکن این کشور و خروج سرمایه های بسیار و بحران شرکت دبی ورلد ازجمله موارد قابل ذکر است.همچنین این بحران به پایتخت این کشور ابوظبی نیز سرایت کرده است . با توجه به بحران اقتصادی جهان و پیش بینی کارشناسان این بازارها در حال حاضر جذابیتی برای سرمایه گذاری ندارند چرا که خروج از بحران و شروع رونق برای این کشورها مدت زمان بیشتری را می طلبد.

۴ -۵ . بازار ارز: با توجه به سیاست های دولت در بخش ارزی که تمایل به ثبات نرخ ارز در این بازار دارد نمی توان آن را رقیب جدی برای بازار مسکن تلقی کرد.

نتیجه گیری:

با توجه به شرایط مذکور ۳ حالت کلی برای قیمت مسکن می توان در نظر گرفت.حالت اول کاهش بیشتر قیمت هاست که با توجه به شرایط فوق امری بعید به نظر می رسد مگر اتفاق خاصی در صحنه اقتصادی رخ دهد.حالت دوم تثبیت قیمت ها می باشد. این احتمال که تا پایان سال جاری قیمت ها از ثبات نسبی برخوردار شوند بیشتر است و قطعا می توان گفت که رکود امسال به پایان خواهد رسید و پس از آن بازار متعادل می شود و بعدافزایش قیمت شروع خواهد شد.حالت سوم افزایش قیمت ها می باشد. افزایش قیمت مستلزم جلب اعتماد تقاضای مصرفی بازار است که این اعتماد تا حدی زمان بر است پس از آن تقاضای سرمایه گذاری به بازار اضافه می شود و موجب افزایش بیشتر قیمت ها خواهد شد.این اعتماد می تواند از نیمه سال آینده و تا پایان سال شکل بگیرد. بدیهی است با تغییر در مفروضات متغیرهای فوق می توان به نتایج دیگری از تحلیل دست یافت.

نویسنده: سهیل روشن

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کانال تگرام اخبار عمران، معماری و شهرسازی نمایشگاه صنعت ساختمان انجمن بتن ایران انجمن تونل ایران انجمن مهندسی زلزله ایران انجمن مهندسی عمران ایران برنامه معماری سفید شبکه آموزش بنیاد معماری انقلاب اسلامی انتشار اخبار صنعت ساختمان جشنواره ملی معماری ایران سازمان غیر دولتی جمعیت کاهش خطرات زلزله ایران ژورنالها و محلات علمی مهندسی عمران مسابقات سازه ماکارونی سازمان نظام مهندسی هم اندیشی ملی معماری اسلامی
برچسب‌ها