تدبير پولي به نفع اجاره‌نشين‌ها

در بازار اجاره مسكن، پيش از آنكه نقل‌و‌انتقال اجاره‌نشين‌ها آغاز شود، روزنه‌هاي اميد به تعديل اجاره‌بها پديدار شده است؛ بررسي‌هاي پژوهشگران اقتصادي حاكي است: وزن «رهن» در سبد «رهن‌واجاره» افزايش يافته و موجرها به دو علت، دريافت پول‌پيش - رهن‌كامل - را ترجيح مي‌دهند. ظاهرا در شرايط موجود ريسك اكتفا به اجاره‌ماهانه براي مالكان افزايش پيدا كرده و اين تغيير در شيوه دريافت اجاره‌بها همان خواسته اصلي مستاجرها در تهران است كه در صورت تداوم آن تا تابستان، ظاهر مبالغ اجاره، كوچك و مقبول متقاضيان خواهد شد. از سوي ديگر اخيرا طرح افزايش نرخ سپرده‌هاي بانكي از طرف نهاد متولي بخش مسكن در قالب نامه رسمي به بانك‌مركزي پيشنهاد شده است. اين نامه بعد از آن نوشته شد كه در ريشه‌يابي‌هاي صورت گرفته براي شناسايي عوامل جهش اجاره‌بها در تهران، مشخص گرديد: نرخ تورم، نرخ سود بانكي و همچنين نرخ بازدهي دارايي‌هايي همچون ارز و طلا، نقش تعيين‌كننده‌اي بر رفتارها در بازار اجاره دارد. در دو تابستان متوالي 90 و 91، اگر چه برنامه‌هاي عمده دولت شامل افتتاح مسكن‌مهر و اعمال سقف تعزيراتي براي نرخ اجاره‌ به اجرا درآمد، اما سرنوشت اجاره‌بها در جاي ديگري رقم خورد؛ طوري كه موجرها براي عقب‌نماندن از كسب سود، مبلغ اجاره را به نسبت رشد قيمت كالاهايي همچون سكه و دلار افزايش دادند.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) اطلاع از آنچه در دو تابستان متوالي باعث جهش اجاره‌بهاي مسكن در تهران شد، دولت را به تكاپو براي كنترل نبض اجاره‌بهاي تابستان92 به شكلي «متفاوت از قبل» انداخته است.
پارسال و سال قبل از آن، به‌رغم پيش‌فروش حداقل 150 هزار واحد مسكوني‌مهر و تحويل 30 هزار واحد از آنها به اجاره‌نشين‌هاي تهران و همچنين اجراي طرح تعزيرات اجاره‌بها – اعمال سقف افزايش حداكثر 15 درصدي نرخ اجاره در بنگاه‌هاي املاك- بازار اجاره با التهاب غيرطبيعي مواجه شد و در حالي كه انتظار مي‌رفت اين دو برنامه در مهار اجاره‌بها موثر واقع شود، اين اتفاق نيفتاد.
در سال‌هاي 90 و 91 اگر چه تحت تاثير افتتاح‌هاي مسكن‌مهر در اطراف تهران، ظرفيت بازار اجاره اين كلانشهر به لحاظ تناسب بين تعداد واحدهاي اجاره‌اي و تعداد مستاجرها، متعادل شد، اما به دليل اثر شديد نرخ بازدهي يكي دو بازار سرمايه‌اي (ارز و سكه) بر رفتار موجرها، صعود اجاره‌بها متوقف نشد.
بررسي‌هاي اقتصادي يك پژوهشگر اقتصادي در اين باره نشان مي‌دهد: نرخ تورم و سپس نرخ بازدهي سرمايه‌گذاري در بازارهايي همچون سكه يا دلار، نقش تعيين‌كننده بر رفتارها در بازار اجاره مسكن دارد طوري كه در دو سال گذشته مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي، براي عقب‌نماندن از دارندگان ساير كالاهاي سرمايه‌اي در كسب سود دارايي، تصميم گرفتند مبالغ اجاره را به نسبت رشد قيمت كالاهايي همچون سكه، دلار و خودرو افزايش دهند.
بنابراين در شرايط كنوني هر چقدر دولت بر افزايش عرضه مسكن اقدام كند، چون سرنوشت اجاره‌بها در جاي ديگري – بازارهاي سرمايه‌اي- رقم مي‌خورد؛ تعديل نرخ اجاره‌ حاصل نخواهد شد.
به همين خاطر براي تابستان پيش‌رو، مسوولان بخش مسكن علاوه بر حفظ دو برنامه قبلي – واگذاري حجم گسترده مسكن‌مهر در ماه‌هاي آتي و اجراي دوباره طرح تعزيرات- تصميم گرفته‌اند از تدابير اقتصادي برون‌زا براي ساماندهي بازار اجاره بهره ببرند.
طبق آنچه مدير كل دفتر اقتصاد مسكن روز گذشته به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد، از بانك‌مركزي در نامه‌اي درخواست شده است نرخ سود سپرده‌هاي بانكي تا پيش از شروع فصل نقل‌وانتقالات ملكي، مورد بازنگري قرار بگيرد.
در صورت افزايش نرخ سود بانكي، حركت نقدينگي به بازارهاي سوداگري متوقف مي‌شود و باعث خواهد شد التهاب افزايش قيمت‌ها در بازارهاي اثرگذار بر بازار اجاره‌ فروكش كند و در نتيجه اشتياق افزايش اجاره‌بها در موجرها نيز از بين برود.
 براساس پيش‌بيني‌هاي يك پژوهشگر اقتصادي، تابستان امسال عمده قراردادهاي اجاره آپارتمان به صورت دريافت «رهن‌كامل» تنظيم خواهد شد. آنچه باعث اين تغيير در سبد رهن‌واجاره مي‌شود نياز مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي -كه عمدتا بسازوبفروش‌ها هستند- به نقدينگي براي ساخت‌وساز‌هاي بعدي و همچنين نگراني موجرها از عدم پرداخت اجاره‌بها در طول قرارداد به خاطر تورم فزاينده است.
به اين ترتيب از هم‌اكنون روزنه اميد در بازار اجاره‌نشين‌ها با تغيير شيوه دريافت مبلغ، به وجود آمده است.
اجاره‌نشين‌ها همواره تمايل به پرداخت پول‌پيش دارند و در صورت اين تغيير، ظاهر اجاره‌بها در تهران كاهش قابل ملاحظه‌اي را تجربه خواهد كرد.
مهار اجاره‌بها منوط به مهار تورم
حجت‌الله میرزایی پژوهشگر اقتصادی اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره را منجر به خروج بخشی از خانه‌های عرضه شده در بازار اجاره دانست و گفت: با توجه به اینکه در بازار اجاره تقاضا بیش از عرضه است تعیین کف و سقف برای نرخ اجاره باعث می‌شود تا بخشی از عرضه از صف خارج شود چون مالكان رغبتی به عرضه واحد خود با نرخ تعیین شده ندارند.

دفاع قوه‌قضائيه از اجاره‌نامه محضري

رییس سازمان ثبت اسناد و املاک: حذف استعلام از اسناد رسمی اجاره در راستای تسهیل و حذف کاغذبازی است
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) به نقل از پایگاه اطلاع‌رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، معاون قوه قضائیه و رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در نشست روسای کانون‌ها و جوامع سردفتری کشور که در استان اصفهان برگزار شد، نسبت به رفع بسیاری از دغدغه‌های خود در بدو ورود به سازمان ثبت ابراز خرسندی کرد و گفت: اکنون می‌‌توان چنین گفت که توجه مردم به جایگاه سردفتری بیش از پیش شده و بارقه‌‌های امید را می‌‌توان در میان مردم مشاهده کرد.

احمد تویسرکانی افزود: سردفتر اسنادرسمی، به نمایندگی از طرف حاکمیت، اسناد را امضا می‌کند و سردفتری یک شغل صرفا خصوصی نیست بلکه خصوصی- حاکمیتی است و درواقع اسناد رسمی که در دفاتر اسنادرسمی امضا می‌شوند از تضمین حاکمیتی برخوردارند. معاون قوه‌قضائیه ادامه داد: نقش سند رسمی در ارتقای نظم عمومی و پیشگیری از ایجاد دعاوی در محاکم دادگستری بسیار موثر و کارآمد است.تویسرکانی گفت: هرچه در گذر زمان به پیش می‌رویم بیشتر در می‌یابیم که در ایجاد نهاد سردفتری در کشور چه ابتکارات و نکاتی مورد توجه قرار گرفته است و اکنون نیز با تدبیر و خرد جمعی می‌توان تیرهایی را که به سمت نهاد سردفتری می‌آید خنثی کرد و بدون تردید با سمت و سویی که جامعه سردفتری کشور به طرف تحول و الکترونیکی شدن گرفته، مردم طعم شیرین سردفتری را بیش از پیش خواهند چشید و از خدمات دقیق و سریع دفاتر اسنادرسمی بر بستر فضای مجازی بهره‌مند خواهند شد و درنتیجه این تیرها به طرف کسانی که آن را پرتاب کرده‌اند کمانه خواهد کرد. تویسرکانی به مشکلات و معضلاتی که بر سر راه الکترونیکی کردن فرآیندها وجود داشته اشاره کرد و افزود: با استقرار دستگاه‌های کارتخوان در 100 درصد دفاتر و با الکترونیکی‌ شدن استعلام‌ها و اخیرا نیز حذف اوراق بهادار، روند الکترونیکی شدن امور و حرکت به سمت ثبت آنی، شتابی روزافزون گرفته است که در نهایت موجب افزایش رضایت مردم از خدمات و خدمت‌رسانی بهتر خواهدشد. رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: با تصویب شورای سیاست‌گذاری سازمان بنا بر این شده که به زودی ارسال الکترونیکی خلاصه معاملات و سایر اقدامات الکترونیکی دفترخانه‌ها فقط با گواهی امضای الکترونیکی سردفتر، معتبر و امکان‌پذیر باشد. تویسرکانی با اشاره به اینکه اکنون دفاتر اسناد رسمی در یک مرحله گذار از سیستم سنتی به الکترونیک هستند، گفت: این سرعت و شفافیت توام با دقت و پشتوانه حاکمیتی سردفتران و دفتریاران و تجربه نزدیک به یک قرن سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسنادرسمی، روز به روز اقبال عمومی را به طرف ثبت رسمی در کشور بیشتر خواهد کرد و اقدام اخیر این سازمان در حذف استعلام از اسناد اجاره برای مدت سه سال و کمتر از آن، اقدامی مهم در راستای تسهیل تنظیم اسناد رسمی و حذف کاغذبازی است.

قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

این روزها در بازار مسکن خریداران و مستاجران با توجه به قیمت‌های پیشنهادی فروش و اجاره دچار دوگانگی شده‌اند، زیرا آنها اظهار می‌کنند ارزش واحد پولی کاهش پیدا کرده است یا اینکه مالکان با واژه «انصاف» اظهار غریبی می‌کنند.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) به نقل از بنگاهداران املاک، تامین نقدینگی برای خرید و اجاره واحد مسکونی مورد نظر در گذشته برای برخی افراد مشکل بود، اما با کمی تلاش کسری بودجه شان جبران می‌شد اما حال زمانی فرا رسیده است که مستاجران امروز به محض تنظیم قرارداد اجاره فعلی برای فراهم کردن مبلغ اجاره بهای سال بعد برنامه‌ریزی می‌کنند و حتی گاهی حدس می‌زنند که سال بعد احتمال دارد نرخ اجاره‌شان به چه‌اندازه‌ای افزایش پیدا کند.
از سوی دیگر خریداران هم هر روز نسبت به روز گذشته در تکاپو هستند تا از هر طریقی که امکان دارد بودجه خرید واحد مورد نظرشان را تامین کنند تا مبادا فردا روز قیمت در بازار مسکن دچار نوسان شود.
دلالان بازار مسکن اکنون معتقد هستند، خریداران مسکن بابت بودجه‌ای که صرف خرید می‌کنند باید واحد بهتری را در مقایسه با آنچه از طرف فروشنده‌ها عرضه می‌شود، خریداری کنند.
با توجه به این تفاسیر، کلیه افرادی که در بازار خرید و اجاره مسکن در حال رفت و آمد هستند و حتی مشاوران املاک براین باورند که بازار مسکن مثل سابق قابل اطمینان نیست و هر لحظه متقاضیان ممکن است از بازار مسکن به اصطلاح «رودست» بخورند.
یکی از بنگاهداران فعال در خیابان امیرآباد درباره وضعیت کنونی بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی به «دنیای اقتصاد» گفت: اکنون بازار معاملات بسیار ضعیف است در حالی که پارسال شرایط خرید و فروش اگرچه تعریفی نداشت، اما حجم معاملات نسبت به سال‌جاری بهتر بود.
وی همچنین عنوان کرد: با گذشت 2 ماه از ابتدای سال اکثر فروشنده‌ها نرخ‌های پیشنهادی خود را با نوسان رو‌به‌رو کرده‌اند که این نوسان قیمت‌ها اصلا به سود خریداران نیست.
این مشاور املاک تاکید کرد: در حال حاضر اکثر خریداران با بودجه‌ای حدود 800 میلیون تومان وارد بازار می‌شوند که در ازای این مبلغ آنها می‌توانند واحدی نوساز با متراژ 100 تا 115 متری با امکانات را خریداری کنند، اما خریداران انتظار دارند با این مبلغ واحدی حدود 130 یا 140 متری را خریداری کنند.
علاوه براین در بلوار 24 متری واقع در سعادت‌آباد که جزو یکی از با کیفیت‌ترین محله‌های غرب تهران به‌شمار می‌رود و ارزش املاک مسکونی آن منطقه طبق گفته بنگاهداران به بالاترین مبالغ پیشنهاد می‌شوند هم راکد است.
اگرچه متقاضیان برای خرید واحد مورد نظرشان در این محله بودجه نسبتا زیادی را در نظر می‌گیرند، اما این دسته از خریداران هم براین باورند که باید واحدی با متراژ بزرگ‌تر و امکانات بهتری را خریداری کنند.
بنگاهداری در این رابطه خاطر نشان کرد: اکنون قیمت واحدهای مسکونی در این خیابان بیش از یک میلیون تومان افزایش یافته است و بیشتر متقاضیان براین امید هستند که با بودجه خود بتوانند واحدی بیش از 150 متر مربع و حداقل 4 خوابه را خریداری کنند در صورتی که با آورده آنها برآورده کردن چنین خواسته‌ای دشوار است.

چشم و هم‌چشمی‌، تعیین‌کننده قیمت‌ خانه‌های فروشی

وقتی قیمت‌گذاری خانه‌های فروشی هیچ قاعده و چارچوبی ندارد و به صورت سلیقه‌ای و رقابتی با دیگر خانه‌های فروشی در محل فروخته می‌شوند، چشم و هم‌چشمی‌ها تعیین‌کننده بازار مسکن شده‌ است و در یک چشم برهم زدن قیمت‌ها به میزان زیادی بالا و پایین می‌شوند.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) افزایش جمعیت کلان شهر تهران روزبه روز به مشکلات این شهر می‌افزاید و علاوه بر کار و اشتغال، مهمترین مشکل، تامین "مسکن" عنوان می‌شود که متولی مسکن کشور وجود خانه‌های خالی و ساخت واحدهای مسکن مهر در نزدیکی شهرهای بزرگ را از جمله راه‌ حل‌های تامین مسکن عنوان می‌کند اما این پرسش مطرح است که چرا با وجود 400 هزار خانه خالی و افزایش ساخت‌وسازها هنوز بسیاری از متقاضیان برای خرید و اجاره یک واحد آپارتمان با این مشکل مواجهند؟

فایل‌های املاک پر اما جیب متقاضیان خالی!

با سرزدن به بنگاه‌های املاک تهران،‌ افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید و اجاره خانه بیش از هر مورد دیگری به چشم می‌خورد. برخی مشاوران املاک می‌گویند "فایل‌هایشان پراز آپارتمان‌های مختلف است اما یا متقاضی نیست یا قیمت‌ها به قدری بالاست که متقاضیان ترجیح می‌دهند در واحدی که مستقر هستند بمانند و فکر جابه‌جایی به سرشان نزند".